강남 오피스텔, 반년 만에 5000만원 '뚝'…세부담에 찬바람

서울 지하철 2호선 남부터미널역 인근 서초동 오피스텔 밀집 지역. 젊은 직장인 수요자가 많은 강남 역세권 입지에 위치한 목 좋은 오피스텔들이 많다. 하지만 최근 매매가가 많이 떨어졌다. 급매 물건이 많이 나오고 있어서다. 지어진 지 1년이 조금 넘은 한 오피스텔은 올해 상반기 대비 20% 정도 낮은 가격에 매물이 나오고 있다. 서초동 Y공인 대표는 “최근 임대사업자들이 물량을 정리하겠다고 급히 매물을 내놓는 경우가 늘었다”고 전했다.

최근 오피스텔 시장에서 매물이 쏟아지고 있다. 주로 임대 수익을 내기 위한 소형 원룸형 오피스텔 위주로 매매가격이 하락하고 매수세도 줄었다. 정부 부동산 대책 영향으로 세금부담을 피하려는 주택임대사업자들이 내놓는 주거용 오피스텔 물량이 속속 시장에 나오고 있는 것이다. 전문가들은 최근 법 개정으로 취득세를 중과할 때 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함되는 만큼 투자에 신중해야 한다고 조언한다.

소형·임대용 중심으로 급매 속출

8일 관련업계에 따르면 서울 일부 지역에선 오피스텔 매매가가 떨어지고 있다. 번화가 역세권인데다가 소형이라 임대용으로 사용되는 오피스텔이 주를 차지한다. 급매 물건이 쌓이면서 거래가가 하락하고 있다.

서초동의 ‘서초어반하이’ 전용 19㎡는 지난달 2억1000만원에 거래됐다. 지난 2월만해도 2억5820만원에 거래돼 최고가를 찍은 주택형이다. 약 반년새 5000만원가량을 반납했다.

역삼동 신축 오피스텔인 ‘역삼역센트럴푸르지오시티’도 면적별로 수천만원씩 값이 내렸다. 현재 총 736실 중 40여개가 넘는 매도 물량이 나와 있다. 7·10부동산대책 발표 이후 급매 물건이 많이 쌓였지만 나간 매물은 거의 없다. 전용 17㎡은 1년 전만해도 2억7000만원에 거래됐지만 올해 하반기 들어 2억2000만원대에 팔렸다.

강서구 마곡동에선 ‘마곡센트럴대방디엠시티’ 전용 24㎡는 지난 1억9300만원에 거래된 후 1억9000만원대 매물이 계속 나오고 있다. 올 초까지만해도 2억원 초반대에 거래됐지만 2000만~3000만원가량 값이 떨어졌다. 이 일대 인근 오피스텔들에는 급매물이 많이 쌓였다. 총 559실의 ‘엠코지니어스타’에선 매매 매물만 35개가 나온 상태다. 인근 C공인 대표는 “주택임대사업자들이 폐업하며 속속 급매가 나오는 중”이라고 말했다.


이처럼 소형 오피스텔들의 거래가 줄면서 전체 오피스텔 거래량도 반토막이 났다. 한국감정원에 따르면 지난 8월 서울 오피스텔 거래는 2882건을 기록하며 7월 거래량(5531건) 대비 47.8% 감소했다.

아파트 형태의 전용 59~84㎡로 오피스텔들의 매매가가 오르는 것과는 대조적인 분위기다. 오피스텔 시장에서는 다소 큰 면적대에다가 3~4인 가구용은 가격이 상승하고 귀한대접을 받고 있다. 아파트에 대한 규제가 심화되며 대체 투자 상품으로 떠올라서다.

주거용 오피스텔 취득세 최고 12%

분양시장 분위기도 어둡다. 수도권에선 청약에서 미달되는 단지가 비일비재하다. 지난 8월 인천에서 분양한 ‘이안논현오션파크’은 380실 모집에 23명만 청약했다. 서울 오피스텔 분양시장 분위기도 다르지 않다. 최근 서울 구로에서 나온 ‘칸타빌레8차’도 360실 모집에 96건 청약에 그치며 미분양을 기록했다.

오피스텔 시장이 침체된 데에는 세금부담이 늘었기 때문이다. 정부가 7·10 대책의 후속 조치로 마련한 지방세법 개정안이 지난 8월12일부터 시행된 후 주거용 오피스텔에 대해서도 취득세가 중과됐다. 오피스텔 분양권이나 상업용 오피스텔의 취득세는 4%지만, 오피스텔에 전입 신고를 하는 순간 주택으로 분류된다. 이 때는 보유하고 있는 주택 수와 합산해 다주택자가 되는 경우 최대 12%의 세율이 부과된다.

예컨대 주거용 오피스텔을 2가구 보유한 사람이 향후 서울에서 6억원짜리 아파트를 1가구(전용 85㎡ 이하) 구매할 경우, 예전에는 취득세로 6억원의 1.1%(660만원)만 내면 됐다. 하지만 이제는 3주택자가 되는 것으로 간주해 12%의 취득세 외에 지방교육세가 0.4%, 총 12.4%를 세금으로 내야 한다. 취득세로만 7440만원을 내는 셈이다.

강남의 한 중개업소 대표는 “예전엔 무주택자가 오피스텔을 10채, 20채를 갖고 있더라도 첫 집을 마련할 때는 1주택 세율로 취득세를 낼 수 있었지만 지금은 상황이 달라졌다”며 “주거용 오피스텔이 주택 수에 포함되면서 취득세 부담이 크다며 매수자들이 잘 나타나지 않는 분위기”라고 했다.

안혜원 한경닷컴 기자 anhw@hankyung.com